Társasházi tulajdon változás? A jogi forráskritika fontossága

Egy kedves barátom küldte el ezt a cikket azzal, hogy mit szólok hozzá. Az első reakcióm az volt, hogy görgessünk tovább. De aztán meggondoltam magam, mert a társasházi tulajdon változásainak témája tényleg megéri, hogy rendesen végigvegyük. Nem azért, mert a cikk jó volt (sőt, egyenesen vacak), hanem mert a téma fontos, és az ilyen terjedő rémálmoknak érdemes utánajárni.

Mielőtt belemélyedünk a jogi részletekbe, egy gyors kitérő. Ha jogi témájú tartalommal találkozunk a közösségi médiában, az első kérdés mindig az legyen, hogy jogász írta-e. Ha nem, akkor legyen erősen kritikusak. Az ingatlanjog és hasonló témák kapcsán rendszeresen jelennek meg olyan posztok, amelyek teljesen félreinformálják az embereket. Néha jószándékúak, néha kevésbé. Az eredmény mindkét esetben ugyanaz. Felesleges pánik és terjedő tévedések.

A recept egyszerűbb, mint hinnénk. Mielőtt megosszuk vagy elhisszük a cikket, ellenőrizzük, ki írta, és mire hivatkozik. Ha nincs jogszabály-hivatkozás, nagy valószínűséggel nincs alap sem.

A társasházi tulajdon változás, a társasházi „tsz-esítés” mítosza

A szóban forgó cikk szerint az új törvény a társasházakat jogi személlyé alakítja, és a lakások bekerülnek a társasházi vagyonba. Ennek az lett volna a következménye, hogy a lakos csak használati joggal rendelkezik a saját lakása felett, miközben a társasházi tulajdon a társasházhoz kerülne.

Ez nem igaz. A vonatkozó törvény (2021. évi XCII. törvény) nem tartalmaz ilyen rendelkezést. Nincs szó sem jogi személlyé alakulásról, sem vagyoni betétről, sem használati jogra való átváltozásról. Nem véletlenül nem szerepelt semmilyen jogszabályi hivatkozás az eredeti posztban, mert ilyen szabály egyszerűen nem létezik.

A cikk szerzője vagy élénken fantáziált, vagy alaposan félreértett valamit. Mindkét esetben a végeredmény ugyanaz: terjedő tévedések, felesleges riadalom és rengeteg megosztott poszt, aminek semmi értelme. A társasházi tulajdon és a társasházak működése tekintetében semmiféle ilyen változás nem történt.

Mi változik ténylegesen a társasházi szabályozásban?

Az új törvény valójában egy új közhiteles nyilvántartás felállításáról szól, amelyet a jogi személyek nyilvántartásának hívnak. Ez a neve egy kicsit megtévesztő, mert azt gondolhatnánk, hogy csak jogi személyek szerepelhetnek benne. De nem így van. A nyilvántartásba olyan nem jogi személyek is felkerülnek, akiknek bejegyzését a törvény elrendeli.

A társasház jelenleg nem jogi személy. Erre vonatkozóan a 3/2006. (II. 8.) AB határozat egyértelmű álláspontot foglal el. A társasház úgynevezett korlátozott jogképességgel rendelkezik, ami annyit jelent, hogy az épület fenntartásával és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyekben el tud járni, lehet vagyona, lehet peres fél, de ennyi. Lángossütő vagy vidámpark létesítése meghaladja a társasházi kompetenciát, hogy egy kissé abszurd példával éljünk.

Szóval mi változik a mindennapokban?

A változás veleje az, hogy ezután kereshető lesz a társasházak adatai, a közös képviselők adatai és más, nyilvántartásba bejegyzett személyek adatai. Ez az átláthatóság felé tett lépés, ami alapvetően jó dolog. De a társasházi tulajdon szerkezete, a lakások tulajdonjoga és a közös képviselő szerepe nem változik.

Hosszabb távon lehetséges, hogy a társasházak jogi személlyé válnak, de ehhez mind a Polgári törvénykönyvet, mind a társasházi törvényt módosítani kellene. Ilyen irányú módosítás egyelőre nem történt meg.

A közös képviselő és a közös tulajdon értékesítése

A félreértés másik forrása az az állítás volt, hogy az új képviselő miatt egyszerűbbé válik a közös tulajdon értékesítése. Ez sem stimmel, és kicsit meglepett, hogy ez is benne volt a cikkben.

A közös képviselő ma is teljes körűen el tud járni a társasházi ügyekben. Ott van, működik, intéz. Nincs szükség arra, hogy valami új létrejöjjön ahhoz, hogy a társasház képviselt legyen. Az új nyilvántartás ezt nem változtatja meg.

A közös tulajdonban lévő területek, például a tetőtér, értékesítése pedig továbbra is bonyolult marad. Négyötödös többség kell hozzá, és nem ez a szabály változik meg az új törvénnyel. Ahhoz, hogy ez könnyebbé váljon, a társasházi törvényt kellene módosítani, ami jelen pillanatban nem történt meg.

Miért terjed ilyen gyorsan a társasházi tulajdonról szóló riadalom?

Az ilyen jellegű cikkek terjedése nem véletlen. Az ingatlan és a lakástulajdon az egyik legérzékenyebb téma az emberek számára, hiszen legtöbbünk számára az otthon a legnagyobb vagyontárgy. Ha megjelenik egy poszt arról, hogy esetleg elveszthetjük a lakásunk tulajdonjogát, az érzelmileg azonnal aktiválja a védekezési reflexeket és a megosztás gombot egyaránt.

Ez nem azt jelenti, hogy minden társasházakkal kapcsolatos hír butaság. De azt jelenti, hogy érdemes legalább annyit tenni, hogy megnézzük, ki írta, és mire hivatkozik. Ez nem kerül sok időbe. Ha nincs jogszabály-hivatkozás, nagy eséllyel nincs tartalmi alap sem.

Összefoglalás, a társasházi tulajdon változásai dióhéjban

Az új törvény (2021. évi XCII. törvény) a következő változásokat hozza a társasházak életébe. Felállítanak egy új, kereshető nyilvántartást, amelybe a társasházak és a közös képviselők adatai is bekerülnek. Ez átláthatóság szempontjából előrelépés, és alapvetően jó hír.

Ami nem változik: a társasházi tulajdon nem kerül át a társasházhoz, a lakások tulajdonjoga változatlan marad, a közös képviselő szerepe nem változik, és a közös tulajdonban lévő területek értékesítése nem lesz egyszerűbb.

A társasház nem válik jogi személlyé, és a lakások nem kerülnek be semmiféle vagyoni betétbe. Ha valaki ilyet állított, akkor vagy rosszul értette a törvényt, vagy nem olvasta.

Ha kérdése van a társasházi tulajdon vagy egyéb ingatlanjogi témákban, keressen bizalommal. Foglaljon időpontot egy konzultációra, és együtt átnézzük a konkrét helyzetet.