2026. április | Ingatlannyilvántartás, digitalizáció, derű és kétségbeesés

Képzeljük el a következő jelenetet. Valaki vesz egy lakást. Megvan a szerződés, megvan a vételár, megvan az átadás-átvétel. Minden érintett fél boldog. Aztán fél évvel később kiderül, hogy tulajdonképpen még mindig nem a vevő a tulajdonos. Mert a földhivatal még mindig nem bírálta el a kérelmet. Üdvözöljük az E-ING világában.

Mi is az ingatlannyilvántartás és miért fontos?

Mielőtt belemegyünk a lényegbe, egy perc jogtörténet — ígérem, fájdalommentes lesz. A magyar ingatlannyilvántartás (régi nevén: telekkönyv) a reformkor óta él velünk. A 19. század közepe óta minden ingatlannak van egy „személyi igazolványa”, ez a tulajdoni lap, amely három részből áll. Az első részben az ingatlan adatai szerepelnek, a másodikban pedig a tulajdonosok. A harmadik részben vannak a terhek: jelzálog, haszonélvezet, elidegenítési tilalom és hasonló kellemes dolgok.

Miért fontos ez? Mert Magyarországon — ahogyan általában a kontinentális Európában — az ingatlanta vonatkozó bármilyen jog, így a tulajdonjog is nem a szerződéskötéssel keletkezik vagy száll át, hanem a földhivatali bejegyzéssel. Hiába fizeted ki a teljes vételárat, hiába veszed át a kulcsokat: amíg a tulajdoni lapon az eladó neve áll, addig jog szerint ő a tulajdonos.

A tulajdonszerzéshez tehát 1) érvényes jogcím (valamilyen szerződés) és 2) ingatlan nyilvántartási bejegyzés szükséges. Azaz a földhivatalnak a tulajdoni lapon az eladót törölni, a vevőt pedig tulajdonosként bejegyezni szükséges ahhoz, hogy az ügylet sikeresen végbemenjen. Tanulság: az ingatlan nyilvántartási eljárás nem bürokratikus formalitás.

A régi rendszer: unalmas, de működött

Az 1997 óta hatályban lévő törvény alapján a földhivatali ügyintézés papíron zajlott. Igaz, már régóta digitalizálva volt maga az adatbázis (például a tulajdoni lapok elektronikusan is lekérhetők voltak), de a kérelmeket papíron nyújtottuk be, a határozatok papíron érkeztek, a folyamat fizikai okiratokkal ment végbe. A földhivatalnak akkor és most is 60 napja volt dönteni. (Gyorsított eljárásban 30.) Ez nem volt villámgyors, de legalább kiszámítható volt. Az ügyvédek és az ügyfeleik tudták, körülbelül mikorra futnak át az ügyek. A rendszerben voltak kisebb fennakadások, de alapvetően rendben volt.

Az új törvény: papíron gyönyörű

2015. január 15-én hatályba lépett a 2021. évi C. törvény, az új ingatlan-nyilvántartási törvény. Vele együtt elvileg elindult (pontosabban el kellett volna) az E-ING, vagyis az Elektronikus Ingatlan-Nyilvántartás rendszere.

Az elképzelés nemes volt. Minden elektronikussá válik: a kérelmek beadása, az ügyintézés, a döntések kézbesítése. Bizonyos egyszerű ügyekben (pl. tehermentes ingatlan adásvétele) automatikus döntéshozatal is lehetséges lett volna — azaz már az ügyvédi irodában a vételár kifizetését követően rögtön bejegyezhető lett volna a tulajdonjog. Ráadásul a rendszer össze lett volna kötve a lakcímnyilvántartással, a cégnyilvántartással és még 10 másik állami adatbázissal.

Az ígéret csábító volt: gyorsabb, olcsóbb, átláthatóbb. Kevesebb papír, kevesebb sorban állás, kevesebb emberi hiba. A pici gond csak az, hogy a rendszer nem működik.

Az E-ING valódi arca

A bevezetést eredetileg 2024. január 15-re tervezték. Aztán csúszott október 1-jére. Aztán 2025. január 15-re. Amikor végre „elindult”, azt is csak úgy kellett értelmezni, hogy hatályba lépett a törvény — de az elektronikus rendszer maga még nem volt elérhető az ügyvédek számára.

Az átállás aztán 2025 nyarán kezdődött meg a földhivatalokban. Területenként, lépésenként kapcsolták le a régi Takarnet-rendszert, és kapcsolták be az E-ING-et. Augusztusra az ország nagy részén, szeptemberre Budapesten is. És itt jön a lényeg.

A rendszer belülről sem működik rendesen. A földhivatali ügyintézők saját elmondásuk szerint háromszor annyi idő alatt tudnak elvégezni egy ügyet, mint korábban. A program lassú, hibaüzeneteket dob, összeomlik. Ami régen három ügy volt délelőtt, az most egy.

Kívülről sem jobb a helyzet. Az ügyvédek számára elérhető felületen hosszú ideig csak a tulajdoni lap lekérése működött. A bejegyzési funkciók fokozatosan, késve, hiányosan jelentek meg. Ha a rendszer nem tud széljegyet rögzíteni, ideiglenesen blokkolja az adott ingatlan tulajdoni lapjának lekérését — ami lehet pár óra, de akár napok kérdése is. Egy közelgő adásvételi szerződés napján ez igen kellemes élmény.

A kézbesítés is kalandos. A döntéseknek az ügyvéd cégkapujára kellene megérkezniük. Sokszor nem jön értesítés. Az egyetlen módja, hogy valaki megtudja, mi történt az ügyével: újra és újra lekéri a tulajdoni lapot. Ez nem ingyenes: jelenleg darabonként 4 800 forint plusz ügyvédi munkadíj, ha én kérem le.

Az eredmény: többhetes, sőt hónapos várólisták alakultak ki. 2026 tavaszán a földhivatalok a 2025 őszén beérkezett kérelmeket bírálják el. Ez nagyjából öt hónapos csúszás a törvényi 60 napos határidőn felül.

A 16 milliárd forintos kérdés

Felmerülhet a kérdés: hogyan kerülhetett ilyen helyzetbe egy rendszer? A projektet sajtóhírek szerint 16 milliárd forintnyi uniós támogatásból fejlesztette a Lechner Ödön Tudásközpont, és a fejlesztés több körben drágult és csúszott. A fejlesztési szakasz 2023-ban formálisan lezárult — a rendszer tehát papíron készen volt, sőt, az EU felé 2024 márciusában „készre” is jelentették és ki is fizették.

Mivel a rendszer át lett adva, de valójában nem működik, ezért 2025 májusában bejelentés érkezett az OLAF-hoz (az Európai Csalás Elleni Hivatal), és az ügy körül azóta is folynak vizsgálatok, közérdekű adatigénylések. Olyan bírósági döntés is született, amely adatkiadásra kötelezi a fejlesztést koordináló intézményt. Azt a logikát, hogy egy rendszert el lehet számolni, ki lehet fizetni, hatályba lehet léptetni — miközben a kulcsfunkciók nem működnek — nevezzük finoman szólva kreatív projektmenedzsmentnek. Magyarország a kreatív emberek hazája, legyünk büszkék magunkra!

Mit jelent ez az átlagembernek?

Térjünk a konkrétumokhoz és nézzünk meg pár gyakorlati példát, mert ez az egész nem csupán ügyvédek fejfájása.

Ha most veszel ingatlant, a tulajdonjog bejegyzése várhatóan fél-egy évig is eltarthat. Ez alatt az idő alatt jogilag az eladó a tulajdonos, még ha te laksz ott és te fizetted ki a vételárat.

Ha hitellel veszel, a bank jelzálogjogát is be kell jegyeztetni — és ez szintén várakozik a sorban. A hitelfolyósítás és a bejegyzés között akár hónapok telhetnek el bizonytalansággal teli státuszban.

Ha egy apró hiba csúszik a papírokba — mondjuk egy elütött lakcím vagy egy tévesen rögzített adószám —, a kérelmet visszautasítják. Aztán kezdheted elölről. Az eladót ismét elő kell keríteni, az okiratot újra kell aláírni, a kérelmet újra be kell adni. És természetesen az újabb kérelem a friss beérkezési dátumtól indul a sorban. Arról pedig inkább nem is írok semmit, hogy mi van akkor, ha az eladót nem lehet elérni, pl. mert emigrált a Fülöp-szigetekre és a füle botját sem hajlandó mozgatni.

Ha új építésű lakást veszel, ahol az egész társasházi alapítást még be sem jegyezték: az ingatlanfejlesztő beadta a kérelmét 2025 novemberében, a te vásárlásod valószínűleg 2026 végéig sem kerül sorra. Ebben az esetben előszerződést kötni is komoly kockázat: az árak közben változhatnak, a vevő sem jut be belátható időn belül.

Mindez azt jelenti, hogy az ingatlanpiac egyik alapintézménye, a tulajdoni bejegyzés, jelenleg kiszámíthatatlan és megbízhatatlan.

Miért nem csak az ügyvédek problémája?

Azt szokták mondani, hogy az ügyvédek mindig panaszkodnak az elektronikus rendszerekre, mert ragaszkodnak a papírhoz. Személy szerint ez egyáltalán nem igaz rám — szívesen dolgozom elektronikus megoldásokkal, ha azok valóban működnek.

De az E-ING jelenlegi állapotában nem az a probléma, hogy elektronikus. A probléma az, hogy nem működik. Egy papírállapú rendszer, ami lassú, legalább kiszámítható. Egy elektronikus rendszer, ami összeomlik, megakad, és hónapos lemaradást okoz, az rosszabb, mint a kiváltani kívánt régi megoldás. A digitalizáció nem öncél. Nem elég egy rendszert elektronikussá tenni — működnie is kellene.

Mi lesz ezután?

A kormányzati kommunikáció szerint az E-ING teljes körű kiépítése 2026 első felében zárul. Az ügyvédi funkciók fokozatosan jelennek meg, és a rendszer csak 2026 harmadik negyedévétől válik kötelezővé. Addig marad a papíralapú eljárás. Az ígéretek és a menetrend ismertek. Sőt, az eredeti határidőket is ismerjük: 2024. január 15., majd október 1., majd 2025. január 15. Mindegyik csúszott, minden alkalommal jött egy új határidő, szóval legyünk szkeptikusak.

Tanácsok, amíg a rendszer „finomhangolás alatt áll”

Ha most ingatlanügyleten gondolkozol, néhány praktikus javaslat:

Kérd meg ügyvédedet, hogy kövesse nyomon az ügy állapotát. Sajnos volt már olyan példa, hogy rendszerhiba miatt széljegyzés maradt el. Az ügyintézés a jelen körülmények közt aktív figyelmet igényel.

Ha lehetséges, építs be az adásvételi szerződésbe rugalmas rendelkezéseket a határidőkre vonatkozóan. A jelenlegi helyzetben a felek érdekét védi, ha a szerződés nem rögzít irreálisan rövid határidőket. Új építésű lakásnál különösen alaposan gondold át, mikor és milyen feltételekkel kötsz előszerződést. A bejegyzés akár másfél-két évet is csúszhat. Ha hitelt veszel fel, egyeztesd a bankkal, hogy mi a folyamat, és mire számíthatsz a bejegyzési csúszások esetén.

Az ingatlan nyilvántartás a mindennapi élet egyik legfontosabb jogintézménye. Mindenki érintett, aki ingatlant vesz, ad el, örököl vagy ajándékoz. Az E-ING átállása nem pusztán technikai kérdés: a jogbiztonság, a tulajdon és a szerződések teljesíthetősége múlik rajta.

Addig is: ne feledd, hogy a tulajdonjog esetében tulajdoni lap második részén feltüntetett személy a tulajdonos. Ha te vagy a vevő, akkor mostanában igencsak türelmesnek kell lenned.

Ha ingatlanjogi kérdésed van, vagy hamarosan ingatlanügyleten gondolkodsz, keress bizalommal! Szívesen segítek eligazodni a jelenlegi helyzetben.