Végrehajtásból ingatlanvásárlás. Mi is ez pontosan?

Pár évvel ezelőtt volt szerencsém véleményezni egy megbízási szerződést, és részt venni egy személyes egyeztetésen. Gondoltam megosztom a tapasztalatokat, mert nem tanulság nélküliek.

Elsőre egy apró, de fontos pontosítás. A végrehajtásból való ingatlanvásárlás jogi értelemben nem adásvétel, hanem hatósági árverés útján történő megszerzés. Ez nem csak szómágia. A különbség a folyamat és a kockázatok szempontjából is számít.

Vannak cégek, amelyek azzal kecsegtetik a leendő ügyfeleket, hogy jóval a piaci ár alatt tudnak ingatlant szerezni végrehajtási árverésen. Ez elvben lehetséges, de ahogy látni fogjuk, az ördög a részletekben lakik, és néha magában a cégben is.

Hogyan kerül egy ingatlan végrehajtásra? Aladár és Béla esete

A végrehajtásból való ingatlanvásárlás folyamatát a legkönnyebb egy konkrét példán keresztül megérteni. Aladár és Béla (a konzervatívabb kedvű olvasóknak: Beáta) elhatározza, hogy családi fészket raknak Külső-Somogy dimbes-dombos lankái között. Megvásárolják álmaik tornácos parasztházát Cecíliától és Dénestől kerek 10 millió forintért. A bankból 8 millió forintnyi kölcsönt vesznek fel, természetesen svájci frank alapon elszámolva.

A&B boldogan él a lankák közt, fizetik a törlesztőrészleteket. Aztán beüt a ménkű, a frank árfolyama elszáll, a törlesztő az egekbe emelkedik, és A&B egyszer csak képtelen fizetni. A bank felmondja a szerződést, a teljes tartozás, mondjuk 28 millió forint, azonnal esedékes lesz. A&B értelemszerűen nem tudja kifizetni.

A bank megindítja a követelésbehajtást, polgári pert kezdeményez, megnyeri, és jogerős ítélet alapján végrehajtást kér. Mivel A&B-nek nincs más érdemi vagyona, az ingatlant vonják végrehajtás alá, és árverésre bocsátják.

Ha valaki megveszi az ingatlant az árverésen, a befolyt összegből a végrehajtó leveszi a maga díját, a maradékot a banknak fizeti ki. Ha az ingatlan értéke magasabb a bank követelésénél, A&B is kap valamit. Ez azonban ritkán szokott előfordulni.

Végrehajtásból ingatlanvásárlás régen és most. A fekete napszemüveges urak kora

A kilencvenes évek vadkapitalizmusában a végrehajtási árverések személyes jelenléttel zajlottak. A végrehajtó meghirdette az árverést hétfő reggel 8-ra a Kapucinus utca 8. szám alá, és az érdekeltek megjelentek.

A némi élettapasztalattal rendelkező olvasó már sejti, hogy ilyen helyzetekben a fekete öltönyös, fekete napszemüveges, gardróbszekrényt is megszégyenítő mellszélességű úriemberek népsűrűsége az átlagosnál jóval magasabb volt. Ha véletlenül betévedt Felméri Kázmér is, hogy élete ingatlanüzletét lebonyolítsa, a fent említett úriemberek egyike diszkréten a vállára helyezte a kezét, és napszemüvege mögül is sokat mondó pillantással jelezte szándékát. Kázmér értelmes emberként vette a lapot, és már nem is akart annyira olcsón ingatlanhoz jutni.

Szerencsére a parlament belátta, hogy ez az állapot nem fenntartható. Ma a végrehajtói kar online rendszerén (arveres.mbvk.hu) keresztül zajlanak az árverések. Mindenki regisztrálhat, névtelenül licitálhat, és a fekete napszemüveges urakkal sem kell szembenéznie. Ez már azért sokkal emberibb.

Végrehajtásból ingatlanvásárlás közvetítőn keresztül. Szükséges-e egyáltalán?

Vissza a konkrét esethez. Az én kedves ügyfelemnek egy cég ajánlotta fel a segítséget, csillagászati összegért cserébe. A minimum díj hat számjegyű volt, ráadásul az ingatlan értékének 5%-a, plusz sikerdíj is járt volna.

Az első, nem jogi természetű kérdésem az volt, hogy miért akar valaki ennyit fizetni egy olyan feladatért, amit magától is el tud végezni. A végrehajtásra ítélt ingatlanok közötti keresgélés, a regisztráció és a licitálás nem igényel különösebb szakértelmet, bárki meg tudja csinálni.

A második kérdésem az volt, hogy mégis hogyan tud rentábilisan működni egy cég, amely erősen túlárazott szolgáltatást nyújt. Gyorsabban nyomják le a licit gombot? Olyan ingatlanokra is licitálnak, amelyek nincsenek a rendszerben? Kicsit később zárul náluk a licit, mint más földi halandónál?

Ezek a felvetések természetesen nem a jogszerű működés irányába mutatnak. Sejtésemet nem oszlatta el sem a személyes egyeztetésen megjelenő, dél-itáliai alvilági főnököt idéző ügyvezető úr, sem az a tény, hogy a cég neve időközben felbukkanó közjegyző-botrányokkal összefüggő hírek közelében szerepelt.

A megbízási szerződés, aminek minden pontja az ügyfél ellen szólt

A szerződés igazolta az előzetes várakozásokat. Lássuk a főbb problémás pontokat.

Első pont. A megbízás két részből állt: egy előzetes piackutatásból és magából a licitálásból. A díj azonban teljesen aránytalan volt. A megbízási díj 50%-a az előzetes piackutatásra ment, 25% adminisztratív sallangra, és csupán 25% magára a licitre. Ha szerződünk, de végül nem akad megfelelő ingatlan, a megbízási díj 75%-át akkor is ki kell fizetni, noha cserébe semmit sem kapunk. Egy átlagos pesti lakás esetében ez közel 2 millió forintot jelent.

Második pont. A megbízási díj olyan esetekben is járt volna, amelyek nem az ügyfél hibájából következnek be. Ha valaki ránk licitál és elviszik az ingatlant, a díj 90%-át akkor is ki kell fizetni. Ugyanez a helyzet, ha a végrehajtó törli vagy érvényteleníti az árverést.

Harmadik pont. Sikertelen árverés esetén a cég még 6 hónapig ingyen folytatja a tevékenységét, de a szerződés annyira tele volt általánossággal, hogy ebből a 6 hónapból a gyakorlatban nem sok következett volna. A milliós díj a hat hónap lejárta után szintén fizetendő lett volna.

Negyedik pont. A szerződést rendes felmondással is meg lehetett szüntetni, de ekkor is a megbízási díj 50%-át kellett kifizetni. Az összefoglaló tehát rövid: az ügyfél mindenért fizetni köteles, a cég cserébe semmire sem köteles.

A tulajdoni lap, ami mindent megmondott

Volt még egy adalék. A cég egy olyan ingatlant ajánlgatott az ügyfélnek, amelyet körülbelül 10 évvel korábban már elárvereztek. Az akkori ár persze csábítónak tűnt, de a tulajdoni lap egyértelműen megmutatta, hogy az ingatlan már rég más tulajdonában van.

Amikor jeleztem ezt a cég ügyintézőjének, ő még neki állt feljebb. Az ingatlan árverése folyamatban van, szerződjünk csak bátran. Halkan megjegyeztem, hogy az ingatlan pont annyira van árverés alatt, amennyire én az angol királyi család tagja vagyok, és csak hobbiból ügyvédkedem Pesten. A tulajdoni lapnak higgyünk, ne az ügyvezetőnek legyen bármilyen meggyőző is.

Szerződéskötésre végül nem került sor. Az ügyfél belátta, hogy nem ezzel a céggel fogja megkötni élete üzletét. Sajnos mások nem jártak ilyen szerencsésen. Volt, aki több mint egymillió forintot bukott ezzel a céggel.

Fun fact: kíváncsiságból megnéztem a céget a cégnyilvántartásban. Kényszertörlést követően ma felszámolás alatt van. Úgy tűnik, mégsem volt annyira jó az üzleti modell.

Végrehajtásból ingatlanvásárlás önállóan. Mire figyeljen, ha mégis belevág?

Ha nem egy kétes hírű közvetítőn keresztül, hanem önállóan szeretne valaki végrehajtási árverésen ingatlant venni, az elvben megoldható, de alapos megfontolást igényel.

A végrehajtásból való ingatlanvásárlás alapvetően befektetői szemléletet kíván. Fizetni ugyanis szinte azonnal kell, de az, hogy mikor kerülünk tényleges birtokba, akár évekig is eltolódhat. Ha valaki saját célra keres lakást és most kellene beköltözni, ez nem a legjobb megoldás.

A másik nagy kockázat, hogy sok esetben egyáltalán nem lehet megtekinteni az ingatlant vásárlás előtt. Amit megveszünk, az nem feltétlenül az lesz, amit elképzeltünk.

Ha mégis belevágnak, a legelső lépés mindig a tulajdoni lap lekérése legyen. Ez megmutatja, ki a jelenlegi tulajdonos, vannak-e terhek, és valóban folyamatban van-e az árverés. A tulajdoni lapnak higgyünk, nem az ígéreteknek.

Ha kérdése van végrehajtásból való ingatlanvásárlással vagy bármilyen más ingatlanjogi témával kapcsolatban, keressen bizalommal. Foglaljon időpontot egy konzultációra, és együtt átnézzük a lehetőségeket.